拉萨市政协十二届四次会议第（124-069）号提案的答复

您提出的“关于拉萨市规范小区物业管理服务的提案”收悉，现答复如下：

近年来，经过社会各方面的共同努力，拉萨市物业管理工作取得了明显成效，物业行业逐渐成为改善我市人居环境，拉动经济增长，扩大就业和维护社会稳定的重要力量，为保障和改善民生，促进拉萨市社会和谐稳定作出了积极贡献。但在新时期市场环境下，物业管理基础薄弱，物业服务企业服务能力不强、不规范等问题依然存在。物业管理仍然是城市社会管理的弱项，小区规范管理水平还有待于进一步提高。                

一、我市物业管理工作开展情况

（一）修订版《拉萨市物业管理条例》颁布执行。《拉萨市物业管理条例》于2023年8月1日已颁布印发。新修订的《拉萨市物业管理条例》进一步明确“市、县（区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系”、“建立健全社区党建引领，村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的物业治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织，发挥党的基础作用”。明确各职能部门、乡(镇)人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会在小区管理中的职能职责，为部门联动提供依据，从而形成齐抓共管，综合治理的格局。

（二）开展专项整治工作。自2023年以来，先后部署开展了《关于开展物业服务领域突出问题专项整治行动实施方案》、《全市物业领域环境卫生安全整治行动实施方案》、《关于加强拉萨市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划（2023—2025）实施方案》、《拉萨市无物业小区清理行动方案》等工作。截至目前已实施专项检查246次，提出整改意见68条，下达《责令整改通知书》25份，约谈物业企业法人3人次。通过上述专项行动的开展严厉打击了一批侵害群众利益违法违规行为，较好解决了物业服务领域热点难点问题，切实保护人民群众合法权益。同时，在引导物业服务企业规范经营服务行为，提升物业服务质量，优化企业管理模式等方面也起到了一定积极作用，物业管理中的突出矛盾纠纷得到有效化解，业主合法权益得到有效维护，业主满意度明显提高。

（三）坚持党建引领，强化物业行业党组织建设。全市194名物业领域党员、10个物业行业党支部纳入组织体系，辐射带动189家物业企业297个物业服务小区。为此，结合物业管理上接党委、政府，下连千家万户，是社会治理的“神经末梢”，我市于2023年10月成立拉萨市物业行业党委，旨在加强和改进物业服务企业党建工作，把党建和物业服务有机融合，凝聚全市物业人的智慧，营造良好的物业行业生存发展环境，推动物业服务行业发展水平和城市基层治理水平“双提升”。截至目前物业行业党委工作开展有序，设置党员先锋岗位45个，开展各类物业政策宣传、党组织活动30余场次。

（四）依托行业协会，开展行业自律。一是依托协会组织，开展物业从业人员在岗继续教育培训及赴内地参观学习，促进物业服务企业经营理念有转变、管理方式有创新、服务意识有提升，提高物业从业者整体素质和服务水平。二是积极开展物业企业星级等级评定宣传工作，截至目前已有10家物业服务企业向属地住建部门进行了申报，近期我局将与自治区住建厅组织的专家评定组开展实地测评工作。后续此项工作，我局也将作为重点，积极督促属地住建部门、行业协会加大宣传力度，逐步引导推广全市物业企业积极参与物业星级等级评定申报,稳步提升物业行业整体服务质量不断提高。

二、我市物业管理存在的问题

（一）管理责任不清。各相关部门对于物业企业的定位、市场化运作不明确，管理责任不清，事中事后监管力量薄弱。涉及《拉萨市物业管理条例》第四条“市城乡规划、国土资源、市政市容、林业绿化、公安、民政、环保、物价、工商、消防等主管部门按照各自职责协同实施本条例”、“乡(镇)人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会负责组织、指导、监督本辖区内的业主大会的设立和业主委员会的工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系”、第六十二条“供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位，应当依法承担物业管理区域内设施设备的维修、养护、更新、改造责任”等部门职责发挥不到位，城市管理、消防、公安、物价、自然资源、质监等有关部门按照各自职责指导监督物业管理工作合力不够，影响和制约物业行业的健康发展。

（二）行业发展思路不够。物业行业总体发展进程中，城市管理、社区管理与物业管理脱节，职能部门、社区居委会、物业公司、业主相互监督、相互促进、相互制约的机制尚未建立，物业服务行业融入基层社会治理的新思路尚未完全形成。业主对物业管理缺乏正确认识，物业管理工作缺乏群众基础，部分小区业主大会、业委会筹备难、成立难、运行难，业主参与不积极、运作机制不健全，业主委员会的协调、配合和履职能力差。街道办事处、社区（居委会）参与物业管理工作主动性不强。

（三）物业服务质量低。一是物业管理队伍专业人才少、懂经营管理、工程技术、维护技术，具备物业管理专业知识的专业化人才缺乏，物业从业人员整体素质有待提高，实际服务水平与业主的需求存在一定差距。二是物业管理行业属于劳动密集型行业，大量从业人员属于作业层员工，素质偏低，部分企业不重视企业员工的素质提升，缺乏应有的专业技术培训和职业道德教育，物业服务企业服务能力不强、服务不规范，科学化管理水平较低。三是物业服务企业内部管理制度有待进一步健全，“服务不到位、维修不及时、收费不规范”的问题有待进一步规范，物业管理工作缺乏群众基础。部分物业服务企业在服务过程中存在错位、越位，不能很好配合业主委员会开展服务工作。

（四）业主物业意识差。部分业主主动参与物业管理的意识不强，物业消费意识和自律意识差，物业法制观念淡薄，只想得到服务,不想付费的消费观念没有转变；部分业主不遵守《业主管理规约》《物业服务合同》《住宅装饰装修管理协议》等，随意侵占公用场地和设施设备、擅自改变住宅用途、乱搭乱建、违规装饰装修、拖欠物业服务费等现象严重。受拉萨市商品房空置现象影响，部分业主特别是拉萨市以外的业主经常不在小区内居住，导致物业收费难。

　 （五）老旧小区物业管理推动难。一是由于老旧小区修建时多数规划建设标准较低，基础设施不配套，存在环境差、车位少、无活动场所、无物业管理用房等诸多问题，且多数未归集住宅专项维修资金，出现公用设施设备需要大修和更换时筹集维修资金十分困难。二是老旧小区的居民对“花钱买服务”的物业消费意识还未形成，交纳物业服务费的意识淡漠。三是自建小区和老城区的物业管理以简易社区服务形式为主，巷里的卫生由辖区居委会负责清理，业主向居委会交纳一定的卫生和垃圾清运费，除此之外没有其他物业服务项目和收费。从物业管理实现专业化、市场化、社会化的要求讲，属于物业管理空白区，小区的卫生、治安等状况普遍较差。四是单位集资建房和周转房虽然数量众多，但小区规模很小，除极个别选聘物业服务企业负责物业服务外，绝大多数由单位后勤部门自行管理，物业服务费收费标准较低。导致物业服务企业不愿进驻参与服务和管理，一定程度上影响了我市实施专业化物业管理水平。

三、下一步物业管理工作计划

（一）进一步推进将小区管理纳入社区管理相关工作。一是将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，推进治理理念创新，将物业服务企业作为社区治理共治主体。物业服务企业在服务业主的同时，注重加强基础服务设施建设、公共文化服务、社区养老服务、绿化环境改善等方面的推动作用，在企业发展中把生产经营与承担社会责任和塑造奉献社会的精神有机统一起来。特别是老旧小区、自建小区建立和完善社会化、市场化的物业管理机制。构建政府推动、市场化运作、多管齐下的物业管理新格局。二是市级统筹指导、县（区）、功能园区具体推进各小区业主委员会成立、召开业主大会，指导督促村(居)民委员会切实履行对业主委员会的日常监管职责，确保业主委员会能真正发挥作用，业主依法开展小区自治管理。

（二）提升物业服务水平。不断提高服务质量以满足业主需求，以物业服务的“工匠精神”提升业主满意度，以高度的敬业精神把握服务细节内容，不断提升企业竞争力。在加强行业监管，清理整顿不合规企业的同时，对于一些服务品质高、管理规范、信誉良好的物业服务企业给予前期物业招投标等政策上的支持，鼓励企业做大做强，通过市场化手段淘汰一批服务水平低下、管理混乱的物管企业，促进物管企业朝着规模化集团化、品牌化的方向发展。

（三）加强社会宣传。拉萨市住建局通过微信、电视、报刊等媒体，大力宣传《拉萨市物业管理条例》、协同供暖、消防、水务、公安等部门开展涉及消防、安全、业主信息保密等多方面宣传活动，定期依托行业协会组织物业企业及从业人员业务培训，切实提高全社会对物业行业的认识，引导业主主动参与、支持物业管理活动，共同维护小区环境和秩序。

感谢您对我市物业工作的关心支持。上述答复是否满意，请填写《征询意见表》并与我们电话联系。联系单位及电话：拉萨市住房和城乡建设局 0891-6375472

拉萨市住房和城乡建设局

2024年7月9日