加快构建完善拉萨市租赁住房保障体系的研究

租赁住房保障体系是拉萨市住房保障体系中的重要组成部分，是解决城镇住房困难家庭住房问题、坚持“房住不炒”的重要举措。加快构建完善拉萨市租赁住房保障体系，对促进房地产市场平稳健康发展，改善民生、促进社会和谐稳定具有重大意义。目前，拉萨市已构建以公租房、廉租房、周转房为实物保障主要形式，以租赁补贴为货币化补贴主要形式的租赁住房保障体系。但是，相较于内地省市及人民群众的需求，仍存在一定不足。为加快构建完善拉萨市租赁住房保障体系，市住建局结合租赁住房保障体系现状，对发展态势进行了分析，并结合实际提出相关政策建议。

一、发展态势分析

1、发展环境。2020年12月18日召开的中央经济工作会议以及2021年3月5日政府工作报告中均就发展租赁住房保障体系给予明确支持，营造良好发展环境。此外，在我市转变经济发展方式、优化产业结构、优化供给侧改革时，同步带来的产业布局调整、外来人口增加、房地产市场新形势、经济社会的发展，也给我市构建租赁住房保障体系带来带来新机遇、新挑战、新方向、新要求。

2、有利条件。目前，国家及自治区对拉萨市保障房建设资金支持力度较大，给予专项补助。在安排产业项目、推进新型城镇化建设、户籍制度改革等方面均给予大力支持。推动拉萨市经济社会高质量发展，带来人口集聚，为发展租赁住房提供支持。此外，内地省市已探索出的住房保障经验，对拉萨市发展租赁住房保障工作提供了丰富的发展思路和经验指导。

3、存在问题及困难。一是受地理环境及财力制约，拉萨市保障房源筹集较难，保障率偏低，存在较大保障房供需矛盾。拉萨市大部分县（区）房地产市场均未发展，难以通过市场购买、租赁等渠道获得住房，大量公租房转用做周转房，造成面向社会配租的公租房房源有限。各类保障性住房占我市住房总量的比重较高，一定程度上对我市房地产平稳健康发展形成冲击；但受特殊地理环境影响，干部职工在拉萨购房购房意愿不高，租住保障性住房需求较大，导致保障房源供给不足，形成结构上的矛盾。二是现行租赁住房补贴政策已不适应当前需求，难以与公租房（廉租房）实物保障形成互补。三是目前，拉萨市大部分保障房依靠政府投资建设，社会资本参与较少，缺乏适当的竞争及发展活力，保障房品质及居住管理水平较低，居住体验不高。保障体系结构较为单一，难以满足不同收入、家庭人口、工作性质人群的租赁需求，缺乏租赁市场供应体系的支持。

二、相关政策建议

1、创新保障房筹集及运营管理模式。一是建议在土地招拍挂时设置建设条件，由自然资源部门明确规定商品房中需要配建的保障房比例、面积以及回购价格。在商品房开发建设过程中，由房地产开发企业按照相关建设标准，投资建设保障房，通过加大保障房市场化筹集力度，解决现阶段保障房建设用地及资金问题。二是建议整合现有保障房房源，由政府出资组建保障房建设运营管理公司，负责全市保障房房源的统一运营管理，多渠道筹集保障房房源。提高保障房建设、运营、管理水平。

2、缓解供需及结构性矛盾。建议进一步理顺干部职工住房保障体系，逐步将已租住公租房的干部职工进行腾退置换，释放公租房房源，面向社会符合公租房条件人群进行配租。建立完善以周转房及周转房分配改革为主，货币化补贴为辅的干部职工住房保障体系。对符合周转房条件，但因房源问题未享受周转房的干部职工，加大货币化补偿力度，鼓励干部职工通过市场租房、购房的方式解决住房问题，积极引导干部职工市场化解决住房需求。

3、完善城镇中低收入家庭保障体系。建议进一步完善实物保障和租赁补贴相结合的城镇中低收入家庭住房保障体系，积极改革更新租赁住房补贴政策，放宽租赁住房补贴家庭人口及收入限制，提高住房补贴覆盖面。对未获得实物保障的对象，鼓励其通过市场进行租赁，根据保障对象的收入、财产等情况，制定分档补贴标准，发放租赁住房补贴，与实物保障形成严密互补，实现“应保尽保”。

4、建立租赁住房保障市场支持体系。一是建议在拉萨市城区内建设用地招拍挂时，采取“限自持、竞地价”土地出让方式，要求开发企业自持一定比例的住宅用于长期租赁住房。同时，建议由自然资源部门出台试点政策，充分盘活农村集体土地、就业安置用地，通过招商引资的形式，吸引房地产企业、长期租赁住房运营企业等，建设并运营长期租赁住房。二是建议大力支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成存量住房或新建住房开展租赁业务，发展租赁地产。允许将商业用房等非住宅用房，按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准，执行“租购同权”等各项政策。