拉萨市2024年全年房地产市场经济运行情况报告

为全面深入贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神，认真落实区市党委经济工作会议和政府工作报告部署,2024年，我市继续坚持稳中求进工作总基调，着力增信心、稳预期，支持刚性和改善性住房需求，从供需两端持续发力，扩大住房消费。

一、政策背景

据中指研究院分析，2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势，前三季度新房销售同比下降明显。9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心，四季度以来，核心城市市场出现明显升温。

为推动全市房地产业良性循环和平稳健康发展，市委市政府推出房地产融资、购房补贴、贷款利率下调等政策“组合拳”，持续支持房地产平稳发展。如发挥城市房地产融资协调机制作用，将合规房地产项目纳入“白名单”，应进尽进，应贷尽贷；个人在拉萨市购买市场价出售的新建商品住房，给予房屋实际成交价8.2%的补贴，最高不超过20万元；优化个人住房贷款最低首付款比例，商业性个人住房贷款不再区分首套和二套住房，统一对存量房贷利率实施批量调整；合理提高住房公积金贷款额度上限，支持缴存人提取住房公积金支付首付款、房租和购买保障性住房，深化实施“商转公、组合贷、异地贷”等政策，扩大灵活就业人员参加住房公积金制度覆盖面等，从需求和供给两端支持政策购房者和房企。

二、市场情况

（一）新建商品房销售情况

1.销售面积

2024年，全市商品房销售面积90.72万平方米，与2023年同期相比下降28.4%。其中:住宅73.4万平方米，与2023年同期相比下降31.2%;非住宅类17.32万平方米，与2023年同期相比下降14%(含车位、商业、办公类等)。

2024年第四季度，全市商品房销售面积35.64万平方米，与2023年同期相比上升54.6%。其中:住宅30.33万平方米，与2023年同期相比上升64.7%;非住宅类5.31万平方米，与2023年同期相比上升14.4%(含车位、商业、办公类等)。

2.销售套数

2024年，全市商品房销售6911套，与2023年同期相比下降36%。其中:住宅5583套，与2023年同期相比下降34.3%；非住宅1328套，与2023年同期相比下降42.4%。

2024年第四季度，全市商品房销售2559套，与2023年同期相比上升26.1%。其中:住宅2210套，与2023年同期相比上升52.7%；非住宅349套，与2023年同期相比下降40%。

3.销售金额

2024年，全市商品房销售额90.85亿元，与2023年同期相比下降14.9%。其中，住宅70.36亿元，与2023年同期相比下降17%；非住宅20.49亿元，与2023年同期相比下降7.2%。

2024年第四季度，全市商品房销售额37.78亿元，与2023年同期相比上升70.3%。其中，住宅31.21亿元，与2023年同期相比上升80.9%；非住宅6.57亿元，与2023年同期相比上升33%。

4.销售价格

2024年，全市商品房销售均价: 住宅9586元/平方米，与2023年同期相比上升20.6%；商业12522元/平方米，与2023年同期相比下降0.3%。

2024年第四季度，全市商品房销售均价: 住宅10291元/平方米，与2023年同期相比上升9.9%；商业13149元/平方米，与2023年同期相比下降5.9%。

（二）二手房交易情况

1.销售面积

2024年，全市二手房成交面积108.64万平方米，与2023年同期相比上升21.8%。其中：住宅103.92万平方米，与2023年同期相比上升23.6%;非住宅类4.72万平方米，与2023年同期相比下降7.5%。

2024年第四季度，全市二手房成交面积26.76万平方米，与2023年同期相比上升9.5%。其中：住宅25.6万平方米，与2023年同期相比上升10.6%;非住宅类1.16万平方米，与2023年同期相比下降10.1%。

2.销售套数

2024年，全市二手房成交8193套,与2023年同期相比上升17.6%。其中，住宅7780套,与2023年同期相比上升19.5%；非住宅类413套,与2023年同期相比下降9.2%。

2024年第四季度，全市二手房成交2109套,与2023年同期相比上升11.4%。其中，住宅1964套,与2023年同期相比上升11.7%；非住宅类145套,与2023年同期相比上升7.4%。

（三）新建商品房库存情况

根据拉萨市智慧房产系统查询并与开发企业核实统计，截止12月底，拉萨市新建商品房库存面积3457405平方米，其中住宅库存面积1623800平方米，13477套。

三、市场分析

（一）房地产市场止跌回稳已见成效

相关政策发布以来，市场反馈良好，新建商品房销售指标与2023年同期相比降幅继续收窄，第四季度与2023年同期相比已连续三个月出现增长态势，房地产市场出现企稳势头。特别是6月实施8.2%购房补贴政策以来，一手房的看房量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现积极变化，如新建商品房日均销售套数由政策实施前的8套增长至当前20套，增长150%，刺激住房消费效果明显。

（二）消费者购买期房信心仍未恢复

总的来看，新建商品房销量下滑，而二手房销量上升，说明消费者更愿意购买现房。购房者在收入预期下滑及交房时间一再延迟的双重影响下，购买期房信心仍未恢复。基于此，我市要继续力推保交房工作，从而持续助推市场信心修复和楼市企稳回升。2025 年，市场有机会企稳，但购房者预期惯性较大，需要需求端政策、供给端政策等多方面发力，特别是需求端政策调整，从而带动购房者预期扭转。

四、存在问题

（一）住房发展系统规划不足。拉萨市住宅用地供给总量缺乏科学管控，空间分布缺乏合理引导，存在东西供给失衡现象。同时，引导房地产开发企业调整优化住房供应套型方面能力不足，统筹谋划不够，不能适应市场发展需要。

（二）新建商品住宅库存去化周期长。目前，拉萨市新建商品住宅待售面积为1623800平方米，近12个月月均销量6.117万平方米（2024年1月1日至2024年12月31日我市新建商品住宅销售面积为73.4万平方米），库存消化周期约26.5个月，超出合理范围，须采取适当措施加速去化。

（三）房地产市场监管水平有待提高。一是信息化建设等基础工作薄弱。如预售资金监管尚未实现出入账信息动态监测，无法及时发现处理预售资金抽挪问题。目前拉萨市智慧房产信息平台尚不完善，暂未实现分面积段、分总价段、分户型等统计成交情况及库存出清周期动态监测，急需配套升级维保经费，对信息平台进行更新完善。二是现行预售制度导致市场监管难度大。商品房预售制度允许开发商在项目建设初期就获得购房款，但这可能导致开发商将风险转嫁给消费者。例如，如果项目出现问题，消费者可能会面临延期交房、房屋质量问题、配套设施虚假宣传等问题，这些都是不可预知的重大风险。三是专业人员短缺。目前房地产市场监管工作人员既无专业知识，又缺乏学习渠道和培训机会，而房地产市场行情及政策又在不断变化，边干边学、现干现学已不能满足工作需要。

五、对策建议

（一）提升规划水平。一是探索建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，促进供需平衡。建立“以人定房、以房定地、以房定钱”的多部门联动协同工作机制，住建部门要根据经济社会发展、住房现状和人口变化情况等科学研判住房需求，包括住房总量规模、供应结构、空间分布、供应时序等；自然资源部门要根据住房需求，共同确定住宅用地供应的总量规模、用地结构、投放重点区域和投放时序；金融部门要根据住房供需情况确定房地产融资规模；财政部门要根据保障性住房建设规模确定财政资金投入规模。二是制定年度计划，按需做好要素保障。聘请专业第三方机构结合拉萨房地产市场实际及行情变化，及时制定调整拉萨市住房发展年度规划，因城施策制定供地、融资等要素调控保障措施。三是完善商品住宅用地供应与去化周期挂钩机制，对商品住宅去化周期超过36个月的县（区），暂停新增住宅用地出让，去化周期在18个月（不含）至36个月之间的，盘活多少，供应多少。结合非住宅商品房库存及去化周期，科学规划商住比，审慎新增商业、办公、公寓等非住宅用地供应。允许用地单位分期分批办理《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，分期分批开发建设。对分期开发的建设项目，用地单位可申请分期或分区域进行规划条件核实，依规办理不动产权证。

（二）积极去化库存。在需求端，消化存量。一是建议继续推行购房补贴政策，刺激住房消费。根据藏政办函〔2023〕20号文件，建议自治区下达购房补贴专项资金，市级财政根据购房补贴需求，配套下达购房补贴专项资金。二是推行单位职工群（团）购，鼓励房地产企业适当让利，加快销售去化速度。三是研究特定客群（如新毕业大学生、人才、退伍军人）购房优惠，释放其购房需求。四是探索“带押过户”“以旧换新”等政策，畅通一二手房置换链条，激发市场活力。五是加快实施城中村和危旧房改造，优先采用“以购代建”安置方式推进。在供给端，优化增量。一是加大加快支持收储存量商品房作为保障性住房工作力度。按照“政府主导、市场化运作”的思路，坚持以需定购，对于已完成商品房竣工验收意见书且没有与房源直接相关的法律纠纷案件的存量房，以整栋、整单元进行收储。二是加大力度打造好房子，重视居民改善型住房需求。通过居民置业需求调研，以需定建，引导房地产企业从供地端注重提升住宅规划品质，引施工企业提升工程质量品质，通过供应端产品引导，激发改善型需求快速释放。

（三）提升房地产市场监管水平。一是加强房地产市场数字化信息化监管，完善“拉萨市智慧房产系统”功能，强化预售资金出入账、实时交易数据、整体统计分析等模块，实现对市场的动态监测机制。二是提升房地产市场研究水平，加强与第三方专业研究机构的合作，定期开展市场研究，总结市场表现、挖掘存在问题、研判发展趋势、提出工作建议。三是试点并有序推进现房销售，通过“白名单”融资政策，支持商品住房项目达到现房销售条件，防止出现新的风险。四是加强监管业务知识学习，定期组织房地产监管相关工作人员到内地学习，加强与内地相关监管部门交流，提升拉萨市整体房地产市场监督管理能力。