为全面深入贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神，认真落实区市党委经济工作会议和政府工作报告部署,2024年，我市继续坚持稳中求进工作总基调，着力增信心、稳预期，支持刚性和改善性住房需求，从供需两端持续发力，扩大住房消费。
一、政策背景
今年5月份，中央和监管部门频繁释放政策利好。5月17日，监管部门“一揽子”新政落地，降低首付比例、取消房贷利率下限，同时提出“去库存”举措:设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购已建成未出售商品房。6月7日，国常会明确未来政策方向为“去库存”“稳市场”，释放了更加积极有力的信号，助力市场预期进一步修复。
5月29日，中国人民银行西藏自治区分行发布西藏房地产金融政策“组合拳”，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点、下调个人住房贷款最低首付比例5个百分点、取消商业性个人住房贷款利率政策下限、设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购已建成未出售商品房。
为积极应对当前经济运行中出现的困难问题，确保顺利完成全年经济社会发展预期目标，拉萨市人民政府于5月31日发布《促经济惠民生助企业8条政策》，就有效改善住房需求方面，提出四条具体措施：一是符合条件的我市住房公积金缴存职工可提取公积金用于支付购买新建商品住房首付款；二是个人购买新建商品住房，给予房屋实际成交价8.2%的补贴，最高不超过20万元；三是房地产企业可用银行保函置换同等额度的预售监管资金，置换金额不得超过监管账户中确保竣工交付所需资金额度的30%；四是对房地产开发经营企业预售资金监管额度由工程建设资金的1.1倍调整为1倍。市住建局记责于心、担责于身、履责于行，靠前发力、多措并举，推动政策落实落细，尽早发挥稳经济运行的政策效应，努力把二季度房地产经济稳住。
二、销售情况
（一）新建商品房销售情况
1.销售面积。2024年二季度（截至6月24日），全市商品房销售面积17.73万平方米，同比下降41.7%。其中:住宅11.75万平方米，同比下降44.9%;非住宅类5.98万平方米，同比下降34.1%(含车位、商业、办公类等)。
2024年一季度，全市商品房销售面积13.7万平方米，同比下降63.8%。其中:住宅11.49万平方米，同比下降67.4%;非住宅类2.21万平方米，同比下降13.7%(含车位、商业、办公类等)。
2.销售套数。2024年二季度（截至6月24日），全市商品房销售1357套，同比下降46.2%。其中:住宅964套，同比下降44.7%；非住宅393套，同比下降49.6%。
2024年一季度，全市商品房销售1105套，同比下降64.8%。其中:住宅884套，同比下降69.3%；非住宅221套，同比下降16.6%。
3.销售金额。2024年二季度（截至6月24日），全市商品房销售额17.52亿元，同比下降35%。其中，住宅10.41亿元，同比下降39.7%；非住宅7.11亿元，同比下降26.7%。
2024年一季度，全市商品房销售额13.5亿元，同比下降45.6%。其中，住宅10.88亿元，同比下降49.9%；非住宅2.62亿元，同比下降15.2%。
4.销售价格。2024年二季度（截至6月24日），全市商品房销售均价: 住宅8860元/平方米，同比上升9.6%；商业11905元/平方米，同比上升5.1%。
2024年一季度，全市商品房销售均价: 住宅9468元/平方米，同比上升53.8%；商业13640元/平方米，同比上升7.5%。
（二）二手房交易情况
1.销售面积。2024年二季度（截至6月24日），全市二手房成交面积27.53万平方米，同比上升39.2%。其中：住宅26.79万平方米，同比上升40.9%;非住宅类0.74万平方米，同比下降3.9%。
2024年一季度，全市二手房成交面积20.8万平方米，同比上升18.2%。其中：住宅19.88万平方米，同比上升20.9%;非住宅类0.92万平方米，同比下降20%。
2.销售套数。2024年二季度（截至6月24日），全市二手房成交1996套,同比上升29.9%。其中，住宅1904套,同比上升30.5%；非住宅类73套,同比下降6.4%。
2024年一季度，全市二手房成交1596套,同比上升10.2%。其中，住宅1523套,同比上升14.9%；非住宅类73套,同比下降40.7%。
3.购房补贴政策成效。根据拉萨市智慧房产系统网签数据显示，2024年6月1日-6月23日（政策实施期），拉萨市新建商品住房网签套数为429套，消化库存面积53440.49m2，实现销售额50126.94万元；对比2024年5月1日至5月23日，拉萨市新建商品住房网签套数为196套，环比增长119%；对比2023年6月1日—23日，拉萨市新建商品住房网签套数为482套，同比下降11%。
三、市场分析
（一）新建商品房销量同比降幅收窄，环比稳中有升。
与第一季度对比可见，二季度商品房销售面积、销售套数、销售额同比降幅均收窄，市场出现边际改善迹象；销售面积、销售套数环比稳中有升，房地产市场情绪有所好转。究其原因应为众多利好政策落地后，尤其是《促经济惠民生助企业8条政策》落地实施，有效降低了居民购房成本，刺激了新建商品住房消费，拉动了房地产经济回暖，政策效果已经初显。但由于政策落地时间偏短，政策效果未能完全显现，当前网签数据尚未出现明显回升。
（二）新建商品房销售价格更加平稳。
与第一季度对比，第二季度商品住宅销售价格同比上升9.6%，环比下降6.4%，价格波动浮动较小，总体平稳。
（三）新建商品房销量下滑而二手房销量上升。
总的来看，新建商品房销量下滑，而二手房销量上升，说明消费者更愿意购买现房。究其原因，应为疫情不仅影响了工期也一定程度上影响了开发商资金回笼，使得项目复工后工期延后，交房时间一再延迟，影响了消费者购买期房的信心。由于市场信心仍处低位，当前市场观望情绪依旧较浓。基于此，我市要加快项目建设进度，尽快推动项目交付，从而持续助推市场信心修复和楼市企稳回升。
四、存在问题
（一）销售方面
1.购房者观望情绪较重。一方面，居民对经济增长和收入水平提高的预期降低；另一方面，居民购买期房的信心尚未完全恢复，进而继续“持币观望”的人群占据多数。
2.新开盘项目位置较偏。近年来，我市土地供应失衡，开发的楼盘多集中于堆龙德庆区、文创园区、顿珠金融城等，由于基础设施配套不完善，入住率低，商业氛围弱，居民购房意愿低。
（二）投资方面
1.新开工项目少。一方面，国有土地供应量减少，2023年至今尚无新出让的房地产开发用地，房地产企业拿地越来越难；另一方面，房地产项目开发投入不断增加，回款却越来越难，使得部分房地产企业对市场的预期降低，开发新楼盘意愿不强。据统计，目前2024年新开工房地产项目仅7个。
2.在建商品房项目资金压力大。房地产开发资金来源一般有:自筹资金、开发贷款和其他资金等，据开发商反馈，近两年来银行信贷开始收紧，按揭放款进度要求也提高至主体结构封顶，而自有资金普遍不足，导致项目开发进程放缓。
五、对策建议
（一）销售方面
1.用好用活优惠政策。一方面，加大8.2%购房补贴政策落实力度，加快资料审核和资金兑现进度，减轻购房者的资金压力；另一方面，抓住政策机遇，强化融资支持，建立房地产融资协调机制，积极推动融资协调“白名单”工作，精准支持我市房地产项目合理融资需求，推动房地产项目尽快保交楼，提振住房市场消费信心。
2.提升居住品质。鼓励房地产开发企业积极研发和应用新技术、新材料、新工艺、新设备，推进住宅建设产业化，大力推广装配式建筑和建筑节能技术，提升住房产品的建筑质量、使用功能和居住舒适度。完善住宅区各类公共配套设施，强化社区功能，提升物业企业服务水平，提升居住品质。
（二）投资方面
1.优化国有土地供应。根据《拉萨市关于进一步落实城市主体责任促进房地产业良性循环和平稳健康发展的实施细则》，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，合理确定国有建设用地年度供应计划、供应结构，灵活把握供应规模、节奏，激发市场活力。
2.优化政策环境，加大对企业的扶持力度。一是提升项目审批效率。加强部门协同合作，深化信息共享集成，推行带方案出让国有建设用地使用权，实行联合验收，压缩项目审批时限，优化审批流程，提高审批效率。二是提高预售资金使用效率。认真及时落实银行包含置换同等额度预售监管资金和预售资金重点监管额度调整为1倍的政策，提高预售资金拨付使用效率。三是缓解企业资金压力。鼓励金融机构加大对中小型房地产企业、优质房地产项目的融资支持力度；向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款，缩短放贷审批时间，合理确定利率。
拉萨市住房和城乡建设局
2024年7月5日
责任编辑：索朗达杰
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