对拉萨市政协十一届六次会议第116-072号提案的答复

李德明委员：

您提出的“关于加强城市小区物业管理的提案”已收悉，现答复如下：

近年来，经过社会各方面的共同努力，全市物业管理工作取得了明显成效，物业管理逐渐成为改善我市人居环境，拉动经济增长，扩大就业和维护社会稳定的重要力量，为保障和改善民生，促进全市社会和谐稳定作出了积极的贡献。但在新时期的市场环境下，其物业管理基础薄弱，物业服务企业服务能力不强、从业人员服务不规范等新问题、新情况依然存在，致使我市的物业管理仍然是城市社会管理的弱项，小区规范管理水平还有待于进一步提高。

一、我市物业管理工作开展情况

（一）修订完善《拉萨市物业管理条例》。根据2020年拉萨市立法计划，我局已完成《拉萨市物业管理条例（修订草稿）》编写和报送市人大工作。新修订的《拉萨市物业管理条例》进一步明确“市、县（区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系”、“建立健全社区党建引领，村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的物业治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织，发挥党的基础作用”。明确各职能部门、乡(镇)人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会在小区管理中的职能职责，为部门联动提供依据，从而形成齐抓共管，综合治理的格局。

（二）完善小区治理要素。开展了以夺底乡桑伊社区第四安居苑为试点的物业服务规范整顿工作。为激发小区居民参与治理的积极性主动性，提升小区治理水平，拉萨市住建局于2020年6月8日印发《关于完善小区治理要素 强化业主大会和业主委员会建设的通知》，要求各县区人民政府、各功能园区加快完善小区治理要素、强化业主大会和业主委员会建设工作，明确各相关主体的职责和工作要求，对业主委员会的成立程序给出了指导意见，要求各乡(镇)人民政府(街道办事处)应于2020年6月30日之前完成本辖区内全部符合条件的居民小区（大院）业主委员会组建工作，为下一步推进物业服务行业融入社会治理体系打下坚实的基础。

（三）提升物业服务行业服务水平。一是创新物业行业管理方式方法，推动物业诚信体系建设。指导物业协会制订了《拉萨市物业服务企业信用评价管理办法》、《拉萨市物业服务企业信用等级评价评分标准》，构建“诚信激励、失信惩戒”机制，奖优罚劣，提升物业企业自我管理水平。二是依托协会组织，开展物业从业人员在岗继续教育培训及赴内地参观学习，促进物业服务企业经营理念有转变、管理方式有创新、服务意识有提升，提高物业从业者整体素质和服务水平。三是开展物业行业经营秩序的清理整顿。通过现场检查、矛盾纠纷处理等方式，对存在问题、整改不力的物业服务企业进行整顿。

（四）开展物业知识宣传活动。拉萨市住建局通过微信、电视、报刊等媒体，大力宣传《拉萨市物业管理条例》、协同供暖、消防、水务、公安等部门开展涉及消防、安全、业主信息保密等多方面宣传活动，定期组织物业企业及从业人员业务培训，切实提高全社会对物业行业的认识，引导业主主动参与、支持物业管理活动。

二、我市物业管理存在的问题

（一）管理责任不清。各相关部门对于物业企业的定位、市场化运作不明确，管理责任不清，事中事后监管力量薄弱。涉及《拉萨市物业管理条例》第四条“市城乡规划、国土资源、市政市容、林业绿化、公安、民政、环保、物价、工商、消防等主管部门按照各自职责协同实施本条例”、“乡(镇)人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会负责组织、指导、监督本辖区内业主大会的设立和业主委员会的工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系”、第六十二条“供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位，应当依法承担物业管理区域内设施设备的维修、养护、更新、改造责任”等部门职责发挥不到位，城市管理、消防、公安、价格、自然资源、质监等有关部门按照各自职责指导监督物业管理工作合力不够，影响和制约物业行业的健康发展。

（二）行业发展思路不够。物业行业总体发展进程中，城市管理、社区管理与物业管理脱节，职能部门、社区居委会、物业公司、业主相互监督、相互促进、相互制约的机制尚未建立，物业服务行业融入基层社会治理的新思路尚未完全形成。业主对物业管理缺乏正确认识，物业管理工作缺乏群众基础，部分小区业主大会、业委会筹备难、成立难、运行难，业主参与不积极、运作机制不健全，业主委员会的协调、配合和履职能力差。街道办事处、社区（居委会）参与物业管理工作主动性不强。

（三）物业服务质量低。一是物业管理队伍专业人才少、懂经营管理、工程技术、维护技术，具备物业管理专业知识的专业化人才缺乏，物业从业人员整体素质有待提高，实际服务水平与业主的需求存在一定差距。二是物业管理行业属于劳动密集型行业，大量从业人员属于作业层员工，素质偏低，部分企业不重视企业员工的素质提升，缺乏应有的专业技术培训和职业道德教育，物业服务企业服务能力不强、服务不规范，科学化管理水平较低。三是物业服务企业内部管理制度有待进一步健全，“服务不到位、维修不及时、收费不规范”的问题有待进一步规范，物业管理工作缺乏群众基础。部分物业服务企业在服务过程中存在错位、越位，不能很好配合业主委员会开展服务工作。

（四）业主物业意识差。部分业主主动参与物业管理的意识不强，物业消费意识和自律意识差，物业法制观念淡薄，只想得到服务,不想付费的消费观念没有转变；部分业主不遵守《业主管理规约》《物业服务合同》《住宅装饰装修管理协议》等，随意侵占公用场地和设施设备、擅自改变住宅用途、乱搭乱建、违规装饰装修、拖欠物业服务费等现象严重。受拉萨市商品房空置现象影响，部分业主特别是拉萨市以外的业主经常不在小区内居住，导致物业收费难。

（五）老旧小区物业管理推动难。一是由于老旧小区修建时多数规划建设标准较低，基础设施不配套，存在环境差、车位少、无活动场所、无物业管理用房等诸多问题，且多数未归集住宅专项维修资金，出现公用设施设备需要大修和更换时筹集维修资金十分困难。二是老旧小区的居民对“花钱买服务”的物业消费意识还未形成，交纳物业服务费的意识淡漠。三是自建小区和老城区的物业管理以简易社区服务形式为主，巷里的卫生由辖区居委会负责清理，业主向居委会交纳一定的卫生和垃圾清运费，除此之外没有其他物业服务项目和收费。从物业管理实现专业化、市场化、社会化的要求讲，属于物业管理空白区，小区的卫生、治安等状况普遍较差。四是单位集资建房和周转房虽然数量众多，但小区规模很小，除极个别选聘物业服务企业负责物业服务外，绝大多数由单位后勤部门自行管理，物业服务费收费标准较低。导致物业服务企业不愿进驻参与服务和管理，一定程度上影响了我市实施专业化物业管理水平。

三、下一步物业管理工作计划

（一）加快《拉萨市物业管理条例》（修订稿）的出台工作。为拉萨市物业行业发展营造健康良性的法制环境，提升我市物业管理法制化水平。进一步理顺物业管理体制，明确属地管理、职能部门职责，建立政府监管、市场主导、行业自律、业主自治的物业管理新格局，补齐物业服务的民生“短板”。加大执行检查力度，确保《拉萨市物业管理条例》（修订稿）能落地实施，取得实效。

（二）将小区管理纳入社区管理范畴。将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，推进治理理念创新，将物业服务企业作为社区治理共治主体。物业服务企业在服务业主的同时，注重加强基础服务设施建设、公共文化服务、社区养老服务、绿化环境改善等方面的推动作用，在企业发展中把生产经营与承担社会责任和塑造奉献社会的精神有机统一起来。特别是老旧小区、自建小区建立和完善社会化、市场化的物业管理机制。构建政府推动、市场化运作、多管齐下的物业管理新格局。推进业主委员会成立、召开业主大会，指导督促村(居)民委员会切实履行对业主委员会的日常监管职责，确保业主委员会能真正发挥作用，业主依法开展小区自治管理。

（三）提升物业服务水平。不断提高服务质量以满足业主需求，以物业服务的“工匠精神”提升业主满意度，以高度的敬业精神把握服务细节内容，不断提升企业竞争力。在加强行业监管，清理整顿不合规企业的同时，对于一些服务品质高、管理规范、信誉良好的物业服务企业给予前期物业招投标等政策上的支持，鼓励企业做大做强，通过市场化手段淘汰一批服务水平低下、管理混乱的物管企业，促进物管企业朝着规模化集团化、品牌化的方向发展。

（四）加强社会宣传。物业服务企业服务群众类型多，服务面广，舆论宣传具有引导广大业主树立“花钱买服务”的消费观，转变“要权利不要义务”、“要服务不要收费”的现象，积极主动地参与物业管理，按时交纳物业服务费，共同维护小区环境和秩序。

感谢您对我市物业管理工作的关心支持。上述答复是否满意，请填写《征询意见表》并与我们电话联系。联系单位及电话：拉萨市住房和城乡建设局   0891-6375472