加快构建完善租赁住房保障体系

目前，拉萨市已构建以公租房、廉租房、周转房为实物保障主要形式，以租赁补贴为货币化补贴主要形式的租赁住房保障体系。加快构建完善租赁住房保障体系是解决城镇住房困难家庭住房问题、坚持“房住不炒”的重要举措，对促进房地产市场平稳健康发展，改善民生、促进社会和谐稳定具有重大意义。

一、构建完善租赁住房保障体系主要措施

1、创新公租房实施模式。自2018年起，国家收紧了对公租房的补助政策，加之受地理环境影响，城区内建设用地较为紧张，我市公租房建设面临土地紧缺、资金配套困难等问题，为解决以上问题，推动公租房建设，我市结合国家关于公租房相关政策，积极借鉴内地相关经验做法，创新工作思路，积极探索政府与国有企业合作的模式，采取政府与企业合作，以长期租赁、市场回购、商品房开发配建等方式，推动公租房建设、运营及管理。

2、积极推进实物保障和租赁补贴相结合的保障方式。根据自治区2021年4月新出台的《西藏自治区城镇住房保障家庭租赁住房补贴管理办法》，放宽租赁补贴申请条件、进一步扩大覆盖范围，对未获得实物保障的对象，鼓励其通过市场进行租赁，根据保障对象的收入、财产等情况，按照分档补贴标准，发放租赁住房补贴，与保障性住房实物保障形成有效互补，实现“应保尽保”。

3、积极推动公租房信息管理系统建设。严格按照自治区统一安排部署，积极推进公租房信息管理系统建设，严格按照时间节点完成现有数据复核及导入工作，积极推动廉租房、公租房线上申请审核及配租工作，逐步规范全市公租房管理，努力实现公租房管理的信息化、标准化，提高为人民服务的水平。

二、目前存在的问题及困难

1、房源筹集较难。一是拉萨市保障房建设用地主要通过划拨方式予以解决，但受地理环境制约，拉萨市城区内土地异常紧缺。二是拉萨市保障房大多为政府投资建设，主要依靠国家和自治区财政补助资金，由于拉萨市市、县两级财力较为薄弱，难以提供大量资金支持。  

2、存在供需及结构性矛盾。一是目前，全市已建成投入使用的统建周转房共6986套、公租房7666套、廉租房3996套。相较于拉萨市总人口以及实际保障需求，存量房源较少、保障率偏低，存在较大保障房供需矛盾。二是拉萨市大部分县（区）房地产市场均未发展，干部职工难以通过市场购买、租赁等渠道获得住房，大量公租房被转用做周转房，造成面向社会配租的公租房房源有限。三是根据城镇住房普查结果，因历史原因，我市城市建成区内各类保障性住房存量约523.6万㎡（住房普查数据），占全市住宅总建筑面积的15.3%。比重较高，一定程度上对我市房地产平稳健康发展形成冲击；但受我市特殊地理环境影响，干部职工在拉萨购房意愿不高，租住保障性住房需求较大，形成结构上的矛盾。

3、市场发展活力不足。一是目前，拉萨市大部分保障房依靠政府投资建设，社会资本参与较少，保障房源筹集及运营管理市场发展仍较为缓慢，缺乏适当的竞争及发展活力，保障房品质及居住管理水平较低，居住体验不高。二是目前，除周转房面向干部职工进行保障外，拉萨市实物保障主要依靠公租房，保障体系结构较为单一，难以满足不同收入、家庭人口、工作性质人群的租赁需求，缺乏租赁市场供应体系的支持。

三、相关政策建议

（一）创新保障房筹集及运营管理模式

1、积极推行商品房配建模式。建议在土地招拍挂时设置建设条件，由自然资源部门明确规定商品房中需要配建的保障房比例、面积以及回购价格。在商品房开发建设过程中，由房地产开发企业按照相关建设标准，投资建设保障房，通过加大保障房市场化筹集力度，解决现阶段保障房建设用地及资金问题。

2、积极推进市场化运营管理。建议整合现有保障房房源，由政府出资组建保障房建设运营管理公司，负责全市保障房房源的统一运营管理，提高保障房运营管理水平。公司可统筹整合上级补助、租金收益、融资贷款等资金，通过在高新区、工业园区、产业园区等外来人口集中的地区开发建设，或者由政府委托回购配建房源等方式，多渠道筹集保障房房源。

（二）缓解供需及结构性矛盾

1、推进市场化解决住房需求。建议结合财政承受能力，逐步缩减政府投资建设保障房的规模，提高货币化保障比例。充分发挥保障性住房对房地产市场调节作用，大力推进商品房配建模式筹集保障房房源。进一步扩大租赁住房补贴覆盖范围，培育和发展住房租赁市场，鼓励通过市场化方式解决住房需求。

2、缓解住房保障结构性矛盾。建议进一步理顺干部职工住房保障体系，逐步将已租住公租房的干部职工进行腾退置换，释放公租房房源，面向社会符合公租房条件人群进行配租。建立完善以周转房及周转房分配改革为主，货币化补贴为辅的干部职工住房保障体系。对符合周转房条件，但因房源问题未享受周转房的干部职工，加大货币化补偿力度，鼓励干部职工通过市场租房、购房的方式解决住房问题，积极引导干部职工市场化解决住房需求。

（三）建立租赁住房保障市场支持体系

1、大力发展长期租赁住房。建议在拉萨市城区内建设用地招拍挂时，采取“限自持、竞地价”土地出让方式，要求开发企业自持一定比例的住宅用于长期租赁住房。同时，建议由自然资源部门出台试点政策，充分盘活农村集体土地、就业安置用地，通过招商引资的形式，吸引房地产企业、长期租赁住房运营企业等，建设并运营长期租赁住房。

2、培育发展租赁住房市场。建议大力支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成存量住房或新建住房开展租赁业务，发展租赁地产。允许将商业用房等非住宅用房，按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准，执行“租购同权”等各项政策。